Ultimo aggiornamento: 05 gennaio 2026
In sintesi: La classe energetica incide del 19-25% sul valore degli immobili di pregio a Roma. Differenza tra classe A e G: fino a 200.000€ per 100 mq. Edifici vincolati esclusi dalla Direttiva Case Green. Riqualificazione consigliata per classe F-G senza vincoli; vendita “as is” per immobili storici.
La classe energetica incide mediamente del 20-25% sul valore di mercato degli immobili residenziali in Italia. Le punte raggiungono il 40% nel confronto tra classe A e classe G.
Nel segmento di pregio romano, questa forbice si traduce in differenze superiori a 200.000 euro per appartamenti da 100 metri quadri. Con l’entrata in vigore della Direttiva EPBD 2024/1275 (“Case Green”), i proprietari di immobili di fascia alta devono valutare rischi di svalutazione e opportunità di valorizzazione.
Il quadro normativo 2026: cosa prevede la Direttiva Case Green per gli immobili residenziali
La Direttiva EPBD 2024/1275 è entrata in vigore il 28 maggio 2024. L’Italia deve recepirla entro il 14 maggio 2026. Segna un punto di svolta per il mercato immobiliare italiano.
A differenza delle versioni precedenti, la normativa definitiva non impone più l’obbligo di raggiungere specifiche classi energetiche entro date prestabilite. Richiede invece una riduzione del consumo medio di energia primaria del parco immobiliare residenziale:
- -16% entro il 2030 rispetto ai livelli del 2020
- -20/22% entro il 2035 rispetto ai livelli del 2020
Per il proprietario di un immobile di pregio, non esiste un obbligo diretto di riqualificazione. Tuttavia, il mercato sta già incorporando queste aspettative nelle valutazioni.
Il dato significativo emerge dal Sistema Informativo sugli Attestati di Prestazione Energetica (SIAPE) dell’ENEA. A ottobre 2025, i numeri chiave sono:
- Indice EPgl,nren medio nazionale: 200,3 kWh/m²anno
- Emissioni medie di CO₂: 40,7 kg/(m²anno)
- Immobili in classi E, F o G: 68,2% del totale
Un elemento rilevante per il segmento luxury riguarda le esenzioni previste dalla Direttiva. Gli edifici sottoposti a vincolo di tutela ai sensi del D.Lgs. 42/2004 (Codice dei Beni Culturali) sono esclusi dagli obblighi di adeguamento. La condizione: gli interventi di riqualificazione comporterebbero alterazioni inaccettabili del carattere storico-artistico.
Questo aspetto è particolarmente importante nel mercato romano di lusso. Una quota significativa degli immobili di pregio è situata in palazzi storici del centro storico o in contesti vincolati.
Il differenziale di prezzo tra classi energetiche nel mercato romano di pregio
I dati più recenti confermano una correlazione diretta tra classe energetica e valore di mercato.
Secondo l’analisi di Immobiliare.it Insights (primo semestre 2025), a Roma:
- Classe A o superiore: 4.218 €/mq
- Classi E, F e G: 3.548 €/mq
- Differenziale: 19%
Per un appartamento da 150 metri quadri, questo equivale a circa 100.000 euro di valore aggiunto.
Differenziale di prezzo per classe energetica a Roma
| Classe Energetica | Prezzo Medio €/m² | Differenziale vs Classe G |
|---|---|---|
| Classe A | 4.218 | +19-25% |
| Classe B-D | 3.800-4.000 | +7-13% |
| Classe E-F-G | 3.548 | Baseline |
Fonte: Immobiliare.it Insights, primo semestre 2025.
Nel segmento di pregio, le dinamiche sono più complesse. Il centro storico di Roma presenta quotazioni medie tra 7.500 e 9.000 €/mq per immobili ristrutturati. Le punte arrivano a 15.000 €/mq per proprietà di particolare pregio: Piazza Navona, via dei Coronari, area di Piazza di Spagna.
In questi contesti, la classe energetica è solo uno dei fattori di valutazione. Contano anche posizione, finiture, elementi storici e caratteristiche architettoniche.
L’analisi per quartiere: dove la classe energetica incide di più
Il rapporto tra efficienza energetica e valore di mercato varia per zona.
Quartieri residenziali di pregio (Parioli, Prati):
- Parioli: 5.800-6.100 €/mq
- Prati: 5.900-6.300 €/mq
- Differenziale tra riqualificati e non: 25-30%
Perché? Prevalgono edifici degli anni ’20-’50 con buone caratteristiche costruttive ma impianti datati. La domanda è composta da famiglie italiane e professionisti attenti ai costi di gestione.
Centro storico:
- Premium legato alla classe energetica: 10-15%
- Motivo: vincoli paesaggistici e monumentali limitano gli interventi
- Domanda sostenuta da investitori internazionali interessati al valore storico-culturale
Per approfondire le dinamiche degli acquirenti internazionali nel segmento luxury, consulta la nostra guida dedicata.
L’evoluzione delle quotazioni per classe energetica nel 2024-2025
I dati del Q4 2024 evidenziano una tendenza significativa a livello nazionale:
- Classi A1-A4: +5,9% su base annua (da 2.807 €/mq a 2.973 €/mq)
- Classi B-E: +4,8%
- Classi E, F, G: +1,4%
La forbice si sta ampliando progressivamente. Le proiezioni indicano un’accelerazione verso le scadenze del 2030.
Profilo dell’acquirente di pregio nel 2026: la due diligence energetica come prassi standard
Il profilo dell’acquirente di fascia alta è mutato significativamente. Fino al 2020, l’APE era considerato un mero adempimento burocratico. Oggi è un documento centrale nella valutazione dell’investimento.
Gli acquirenti di immobili sopra il milione di euro richiedono sistematicamente una “due diligence energetica” che comprende:
- Verifica dello stato degli impianti di riscaldamento e raffrescamento
- Valutazione dell’isolamento termico dell’involucro
- Analisi dei consumi storici
- Stima dei costi di eventuale adeguamento alla Direttiva Case Green
Per immobili oltre 2 milioni di euro, è sempre più frequente il coinvolgimento di consulenti energetici indipendenti prima dell’offerta.
Sensibilità ai costi di gestione: un parametro sempre più rilevante
L’attenzione alla classe energetica non è solo normativa. È economica.
Costi energetici annui per appartamento 200 mq a Roma:
- Classe G: 4.000-6.000 €
- Classe A/B: 800-1.500 €
- Differenza su 10 anni: oltre 40.000 €
Gli immobili classe A o B sono oggi più richiesti del 22% rispetto al 2023. Registrano canoni di locazione superiori del 10-12% a parità di altre caratteristiche.
Questo dato è rilevante per chi acquista immobili di pregio a scopo di investimento.
Interventi di riqualificazione energetica per immobili di pregio: analisi costi-benefici
La decisione di riqualificare prima della vendita richiede un’analisi accurata. Le variabili chiave:
- Costo dell’intervento
- Incremento atteso del valore
- Tempi di realizzazione
- Disponibilità di incentivi fiscali
- Vincoli presenti sull’immobile
Costi medi interventi di riqualificazione energetica
| Intervento | Costo €/m² | Miglioramento Classe |
|---|---|---|
| Cappotto termico esterno | 70-130 | +2-3 classi |
| Cappotto interno | 40-70 | +1-2 classi |
| Nanocappotto/Aerogel (vincoli) | 150-250 | +1 classe |
| Pompa di calore (150 mq) | 12.000-18.000 tot | +1-2 classi |
| Infissi alto rendimento | 400-1.200 | +1 classe |
Cappotto termico e infissi: opzioni per il contesto romano
Nel segmento luxury romano, il cappotto esterno tradizionale (70-130 €/mq) è spesso precluso dai vincoli paesaggistici. Per immobili in centro storico o zone tutelate ai sensi del D.Lgs. 42/2004, qualsiasi intervento sulle facciate richiede autorizzazione della Soprintendenza—di norma negata per palazzi con elementi di pregio.
Alternative praticabili:
- Cappotto interno (40-70 €/mq): riduce la superficie calpestabile ma non richiede autorizzazioni esterne
- Nanocappotti o sistemi aerogel (150-250 €/mq): prestazioni più limitate, ma minimamente invasivi
Per gli infissi (400-1.200 €/mq), la sostituzione è generalmente autorizzata se i nuovi serramenti mantengono forme, proporzioni e finiture compatibili con il contesto storico. I serramenti in legno con triplo vetro (Ug inferiore a 1,0 W/m²K) riducono le dispersioni termiche fino al 70%.
Sostituzione degli impianti: pompe di calore e sistemi ibridi
La sostituzione dell’impianto di riscaldamento è spesso l’intervento più accessibile per immobili vincolati.
Dal 1° gennaio 2025, la Direttiva EPBD ha eliminato gli incentivi per caldaie alimentate esclusivamente da combustibili fossili.
Opzioni principali:
- Pompa di calore aria-acqua (150 mq): 12.000-18.000 €, miglioramento +1-2 classi
- Sistemi ibridi: 8.000-14.000 €, adatti a edifici con scarso isolamento
Attenzione: in un palazzo non coibentato, una pompa di calore può risultare meno efficiente del previsto.
ROI atteso e tempistiche degli interventi
Il ritorno sull’investimento va valutato su due piani:
1. Risparmio sui costi di gestione:
- Riduzione consumi con riqualificazione profonda: 40-45%
- Tempo di ritorno (esclusi incentivi): 15-25 anni
2. Valorizzazione immobiliare:
- Incremento per passaggio da classe G a classe B: 15-25%
- Immobile da 800.000 €: potenziale incremento di 120.000-200.000 €
- Costo interventi (appartamento standard): raramente supera 60.000-80.000 €
Per una valutazione accurata del valore del tuo immobile, affidati a professionisti del settore.
Tempistiche di realizzazione:
- Appartamento non vincolato: 2-3 mesi
- Edificio condominiale con cappotto esterno: 6-12 mesi
- Immobili vincolati: +3-6 mesi per iter Soprintendenza
Strategie per proprietari: quando riqualificare prima della vendita conviene
Riqualificare o vendere “as is”? Dipende dal caso specifico.
Quando la riqualificazione pre-vendita è consigliata
Riqualificare conviene quando:
- Classe energetica F o G senza vincoli sull’involucro
- Target: famiglie italiane (residenza principale)
- Tempi vendita attesi superiori a 6 mesi
- Immobile con altri elementi obsoleti
Incentivi disponibili nel 2026:
- Ecobonus: detrazione 50% in 10 rate annuali
- Bonus Ristrutturazioni: aliquota 36% dal 2025
Per approfondire: certificazioni energetiche e impatto sul valore.
Quando la vendita “as is” è preferibile
Vendere “as is” conviene quando:
- Vincoli monumentali o paesaggistici limitano gli interventi
- Target: investitori o acquirenti che ristrutturano comunque
- Caratteristiche storico-architettoniche di particolare pregio
- Tempi vendita desiderati brevi
Un approccio trasparente (stima dettagliata dei lavori e costi) facilita la negoziazione e riduce i tempi di vendita.
Tabella decisionale: riqualificare vs vendere “as is”
| Scenario | Strategia Consigliata | ROI Atteso |
|---|---|---|
| Classe F-G, no vincoli, target famiglie | Riqualificare | +15-25% valore |
| Edificio vincolato, centro storico | Vendere “as is” | Sconto 10-15% |
| Target investitori | Vendere “as is” | Pricing trasparente |
| Tempi vendita <6 mesi | Vendere “as is” | Sconto 15-20% |
| Tempi vendita >6 mesi + classe E-G | Riqualificare | +10-20% valore |
| Elementi storici di particolare pregio | Vendere “as is” | Valore storico compensa |
Il caso particolare degli edifici storici vincolati
Gli immobili in palazzi storici del centro di Roma sono una categoria a sé. Il valore è determinato da posizione, prestigio dell’edificio, caratteristiche architettoniche e stato di conservazione. La classe energetica pesa relativamente meno.
Strategia efficace: concentrare gli interventi sugli elementi non vincolati (impianto riscaldamento, VMC, illuminazione LED). Risultato: miglioramento di 1-2 classi energetiche con costo di 15.000-30.000 € e nessuna autorizzazione Soprintendenza.
Prospettive di mercato: cosa aspettarsi nel triennio 2026-2028
Le dinamiche in corso suggeriscono un’accelerazione della polarizzazione tra immobili efficienti e inefficienti.
Scadenze chiave:
- 31 dicembre 2025: versione preliminare del Piano Nazionale di Ristrutturazione degli Edifici
- 31 dicembre 2026: versione definitiva
Previsioni per il segmento di pregio romano:
- Immobili classi A e B: consolidamento delle quotazioni
- Immobili classi F e G non riqualificabili: pressione al ribasso
- Forbice di valore attesa entro 2028: 30-35% (oggi 15-25%)
Per i proprietari: valutare tempestivamente le opzioni di riqualificazione prima che aumentino domanda, costi e tempi di esecuzione.
Per gli acquirenti: immobili in classi energetiche basse con buon potenziale di riqualificazione sono oggi un’opportunità, a condizione di valutare correttamente costi e fattibilità degli interventi.
Per una panoramica completa: guida completa agli investimenti immobiliari a Roma.
Domande frequenti
Quanto incide la classe energetica sul valore di un immobile di pregio a Roma?
Differenziale medio del 19-25% tra classe A e classe G. Per 150 mq a Parioli o Prati: 80.000-150.000 euro di differenza. Nel centro storico vincolato l’impatto è più contenuto (10-15%).
Gli edifici storici vincolati sono obbligati ad adeguarsi alla Direttiva Case Green?
No. La Direttiva EPBD 2024/1275 (art. 5) esclude gli edifici protetti per valore architettonico o storico se gli interventi altererebbero il loro carattere. Questa deroga tutela il patrimonio storico italiano.
Quanto costa riqualificare energeticamente un appartamento di 150 mq in un palazzo storico?
Senza vincoli interni: 35.000-60.000 euro (pompa di calore, infissi, cappotto parziale). Con vincoli e autorizzazioni Soprintendenza: 70.000-90.000 euro (+30-50%).
Quali incentivi fiscali sono disponibili nel 2026 per la riqualificazione energetica?
Ecobonus 50% in 10 anni, Superbonus 65% per condomini con requisiti specifici, Bonus Ristrutturazioni 36%. Sconto in fattura e cessione credito non più disponibili salvo eccezioni.
Conviene riqualificare un immobile prima della vendita o vendere “as is”?
Riqualificare conviene per immobili classe F-G senza vincoli, tempi vendita >6 mesi, acquirenti utilizzatori finali. Vendere “as is” è preferibile per immobili vincolati o acquirenti investitori.
Quanto tempo richiede un intervento di riqualificazione energetica completo?
Appartamento non vincolato: 3-5 mesi. Condominio con cappotto esterno: 8-14 mesi. Immobili vincolati: +3-6 mesi per iter Soprintendenza.
Per una valutazione personalizzata del tuo immobile di pregio e una consulenza sulle strategie di valorizzazione energetica più adatte al tuo caso specifico, il team di Volpes Case è a disposizione per un confronto approfondito. L’esperienza nel segmento luxury del mercato romano ci consente di offrirti una prospettiva completa che integra gli aspetti tecnici, normativi e di mercato.
