Ultimo aggiornamento: 15 gennaio 2026
In sintesi: Il Giubileo 2025 ha portato 33,5 milioni di pellegrini e 3,7 miliardi di investimenti. Roma +7,17% nel 2025, con Prati-Vaticano +4-6%. Q1 2026: stabilizzazione tra -1% e +2%, ripresa attesa dal Q4 2026 (+3-4%). Finestra interessante per acquisti strategici.
Con oltre 33 milioni di pellegrini e 3,7 miliardi di euro in investimenti infrastrutturali, il Giubileo 2025 ha ridisegnato le dinamiche del mercato immobiliare capitolino. Cosa significa per chi possiede, acquista o investe in immobili di pregio a Roma.
Il Giubileo 2025 ha portato a Roma 33.475.369 pellegrini da 185 paesi. Superato il target di 31 milioni, con impatto misurabile sul mercato immobiliare.
I valori medi degli immobili romani hanno registrato nel 2025 un incremento del 7,17% rispetto all’anno precedente secondo i dati Immobiliare.it. Le zone ad alta esposizione giubilare—Prati-Vaticano, Centro Storico, Trastevere—hanno mostrato dinamiche particolarmente sostenute.
Per chi opera nel segmento degli immobili di pregio, comprendere la fase attuale del ciclo post-giubilare è essenziale. Sia per vendere al momento giusto, acquistare in una finestra favorevole o strutturare un investimento di medio termine.
Il bilancio quantitativo del Giubileo 2025: numeri che ridefiniscono il contesto
I dati ufficiali (5 gennaio 2026, Sala Stampa Vaticana) superano le stime iniziali. Media giornaliera: 90.400 presenze su 358 giorni. Pressione costante e prolungata, diversa dall’impatto concentrato di eventi sportivi o concerti.
Picchi di affluenza:
- Aprile-maggio 2025: ~3,9 milioni di arrivi durante il Conclave seguito alla morte di Papa Francesco
- Fine luglio-inizio agosto: Giubileo dei Giovani, oltre 13 milioni di persone in una settimana
Numeri chiave del Giubileo 2025
| Indicatore | Valore |
|---|---|
| Pellegrini totali | 33.475.369 |
| Paesi di provenienza | 185 |
| Media giornaliera | 90.400 |
| Investimenti infrastrutturali | €3,76 miliardi |
| Interventi programmati | 332 |
Composizione geografica dei visitatori
La provenienza dei pellegrini è rilevante per chi si occupa di vendita di immobili a clientela internazionale: Europa 62,63%, Nord America 16,54%, Sud America 9,44%. Top 5 paesi: Italia (36,34%), Stati Uniti (12,57%), Spagna, Brasile, Polonia.
Questo flusso internazionale ha alimentato una domanda immobiliare specifica: seconde case di rappresentanza, investimenti per locazione breve, ancoraggi nella Capitale per la diaspora italiana.
Il “Metodo Giubileo”: trasformazione urbana permanente
Il modello di collaborazione interistituzionale ha coinvolto oltre 100 enti. Risultati alla chiusura della Porta Santa: 332 interventi programmati, 204 conclusi o parzialmente conclusi, budget di €3,76 miliardi (€1,7 miliardi già spesi).
Come evidenziato dall’analisi Nomisma sul mercato immobiliare di Roma, questi numeri traducono l’evento religioso in trasformazione urbana permanente. Nuove linee metropolitane, riqualificazione di piazze, interventi su edilizia storica e verde pubblico continueranno a incidere sui valori immobiliari.
Analisi per zona: dove il Giubileo ha lasciato il segno più profondo
| Zona | Prezzo €/m² | Variazione 2025 | Canone €/m² |
|---|---|---|---|
| Centro Storico | 8.627 | +3-5% | 27,91 |
| Prati-Vaticano | 6.310 | +4-6% | 22-25 |
| Parioli | 6.377 | +2-3% | 18-20 |
| EUR (nuove ristrutturazioni) | 7.500 | +3-4% | 16-18 |
Fonte: Immobiliare.it, dicembre 2025.
Prati-Vaticano: l’epicentro dell’impatto
L’area di Prati ha registrato nel 2025 incrementi del 4-6%. Quotazioni medie: €6.310/m². Architettura umbertina di pregio, vicinanza al centro senza il caos del Centro Storico e ottimi collegamenti la rendono ideale per la messa a reddito, con domanda locativa costante e qualificata.
Per chi possiede immobili in questa zona, la dinamica del 2025 ha rappresentato un’opportunità di rivalutazione patrimoniale significativa.
Centro Storico: valori consolidati e rendimenti eccezionali
Il Centro Storico conferma la posizione di vertice assoluto. Quotazioni medie: €8.627/m² (dicembre 2025). Incremento percentuale contenuto (valori già ai massimi storici), ma rendimenti locativi eccezionali: canoni medi €27,91/m² mensili (+8,10% annuo).
Esempio concreto: appartamento 100 m² in posizione centrale = canone mensile >€2.800.
La guida al mercato immobiliare di lusso a Roma analizza nel dettaglio le micro-zone del Centro Storico.
Zone a impatto indiretto: Parioli, Flaminio, EUR
Quartieri come Parioli (€6.377/m²), Flaminio ed EUR hanno seguito dinamiche proprie, sostenute dal clima di fiducia generale e dagli investimenti infrastrutturali sui collegamenti.
Per gli investitori immobiliari a Roma, queste zone rappresentano un’alternativa interessante: valori d’ingresso più accessibili, potenziale di rivalutazione, domanda locativa stabile.
Le dinamiche del primo trimestre 2026: stabilizzazione o correzione?
La chiusura della Porta Santa (6 gennaio 2026) ha segnato la fine dell’Anno Giubilare. Le conseguenze sul mercato immobiliare si dispiegheranno su un arco temporale molto più lungo.
Le zone limitrofe al Vaticano registrano nel Q1 2026 una tenuta dei valori con variazioni contenute tra -1% e +2%. Dinamica coerente con il pattern storico post-giubilare, che anticipa una ripresa del 3-4% a partire dal Q4 2026.
Il precedente storico: cosa ci insegna il Giubileo del 2000
Q1 2001: flessione media del 2,3%. Interpretata come inizio di fase ribassista. In realtà: correzione temporanea. 2002-2005: crescita del 6-8% annuo.
Fattori favorevoli 2026:
- Euro come valuta rifugio attrae capitali internazionali
- Scarsità strutturale di offerta di pregio nel Centro Storico
- Mutui fissi al 2,60-2,80% TAEG su 30 anni
Gli effetti infrastrutturali permanenti: il vero lascito del Giubileo
I 332 interventi con budget di €3,76 miliardi rappresentano il più significativo investimento sulla città dai tempi delle Olimpiadi 1960.
Impatto sul mercato immobiliare: rivalutazione differenziale. Le zone interessate dai lavori aumentano l’attrattività rispetto ad aree non toccate.
L’orizzonte 2033: il prossimo Giubileo come driver di lungo periodo
Elemento distintivo rispetto al ciclo 2000-2001: certezza di un nuovo appuntamento. Il Giubileo 2033 (2000 anni dalla Redenzione) offre un orizzonte temporale definito di sette anni—medio termine perfettamente gestibile nel mercato immobiliare.
Per chi valuta un investimento in immobili a reddito a Roma: acquistare nel 2026, in fase di stabilizzazione, significa posizionarsi con anticipo rispetto al prossimo ciclo espansivo.
Profilo degli acquirenti 2026: chi compra e perché
La composizione della domanda nel 2026 è sensibilmente diversa dal picco giubilare. La componente speculativa si è ridimensionata, mentre torna in primo piano la domanda residenziale di pregio. Secondo i dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, Roma rappresenta il 32,5% del mercato nelle grandi città, con oltre l’85% delle transazioni destinate a prima casa.
Profili acquirenti a confronto
| Profilo | Obiettivo | Tipologia ricercata | Note Q1 2026 |
|---|---|---|---|
| Investitore reddito | Rendimento da locazione breve | Posizione turistica, frazionabili | Più selettivo, aspettative realistiche |
| Acquirente residenziale | Qualità abitativa | Luminosi, spazi esterni, finiture pregio | Meno competizione vs 2025 |
| Acquirente internazionale | Seconda casa / diversificazione | Prestigio, standard internazionali | Roma più attrattiva post-Giubileo |
| Investitore patrimoniale | Valorizzazione lungo termine | Zone con potenziale, prezzi sotto picco | Finestra favorevole pre-2033 |
Indicazioni operative per proprietari e investitori
Strategia per profilo: Q1 2026
| Profilo | Strategia Q1 2026 | Timing consigliato |
|---|---|---|
| Venditore | Prezzo corretto + presentazione professionale | Ora (mercato equilibrato) |
| Acquirente residenziale | Meno competizione, più potere negoziale | Q1-Q2 2026 |
| Investitore reddito | Selezione accurata, struttura operativa | Ora (pre-ripresa Q4) |
| Investitore patrimoniale | Posizionamento verso Giubileo 2033 | 2026-2027 |
Per chi intende vendere nel 2026
Contesto: stabilizzazione post-giubilare. Tornano i fondamentali: qualità dell’immobile, correttezza del prezzo, efficacia della presentazione.
Checklist pre-vendita: documenti in ordine (no difformità catastali), situazione condominiale chiara, valutazione professionale del prezzo, home staging se necessario.
Errori da evitare: prezzo gonfiato “per provare”, annuncio approssimativo, documenti non in ordine.
Per chi intende acquistare nel 2026
Contesto: finestra interessante. Riduzione della pressione competitiva = più tempo per valutare, maggiore potere negoziale. Immobili di reale qualità nel segmento pregio restano comunque scarsi.
Condizioni creditizie attuali: mutui tasso fisso 2,60-2,80% TAEG su durate lunghe, agevolazioni under 36 con garanzia CONSAP fino all’80%.
Per chi intende investire nel 2026
Investimento locazione breve: approccio più professionale richiesto, concorrenza aumentata. Senza struttura operativa adeguata = secondo lavoro sottopagato.
Investimento patrimoniale lungo termine: opportunità di acquistare in fase di normalizzazione con prezzi più vicini ai fondamentali. Orizzonte 2033 come riferimento strategico.
Punti chiave:
- Roma +7,17% nel 2025, Q1 2026 stabilizzazione (-1% / +2%)
- Prati-Vaticano: zona con maggior impatto (+4-6%, €6.310/m²)
- Ripresa attesa Q4 2026 (+3-4%)
- Driver lungo termine: €3,76 miliardi infrastrutture + Giubileo 2033
- Canoni medi Roma: €18,15/m² (+8,10% annuo)
Conclusioni: navigare il mercato post-giubilare con consapevolezza
Il Giubileo 2025 ha lasciato un’impronta profonda e duratura. 33,5 milioni di pellegrini, €3,76 miliardi di investimenti, il “Metodo Giubileo” come modello di governance hanno trasformato la città.
Il Q1 2026 è una fase di transizione. La stabilizzazione non è crisi, ma ritorno alla normalità dopo un periodo eccezionale.
Opportunità per chi sa leggere il mercato:
- Vendere immobili di qualità a valori sostenuti
- Acquistare senza la pressione competitiva del picco
- Posizionare investimenti in vista del prossimo ciclo
Per chi valuta un’operazione immobiliare a Roma nel segmento pregio, un confronto con professionisti può fare la differenza.
Domande frequenti sul mercato immobiliare romano post-Giubileo
Come ha influenzato il Giubileo 2025 i prezzi degli immobili a Roma?
Roma ha registrato nel 2025 un incremento medio del 7,17%, con punte del 4-6% a Prati-Vaticano. Canoni in crescita dell’8,10%, rendimenti elevati nel Centro Storico.
Quali zone di Roma hanno beneficiato maggiormente del Giubileo?
Prati-Vaticano (€6.310/m², +4-6%), Centro Storico (€8.627/m², canoni €27,91/m²) e Trastevere. Incrementi sia in compravendita che in locazione.
Cosa aspettarsi dal mercato immobiliare romano nel 2026?
Q1 2026: stabilizzazione con variazioni tra -1% e +2%. Pattern storico suggerisce ripresa del 3-4% dal Q4 2026, sostenuta dai 3,7 miliardi di investimenti infrastrutturali.
Conviene investire in immobili a Roma dopo il Giubileo?
Sì, il Q1 2026 offre condizioni più equilibrate dei picchi 2025. Driver a medio termine: effetti infrastrutturali permanenti e Giubileo 2033. Canoni medi €18,15/m².
Qual è il profilo degli acquirenti immobiliari a Roma nel 2026?
Riequilibrio della domanda: residenziale torna a prevalere su speculativa. Investitori cercano immobili specifici per turismo, residenziali puntano a qualità abitativa.
