Il 2021 si è chiuso in maniera molto positiva con un altissimo numero di compravendite. Tutti si chiedono se questo trend continuerà anche per l’anno in corso o se subirà un rallentamento.

Abbiamo quindi chiesto ad alcuni tra i maggiori esperti del settore cosa dobbiamo aspettarci dal 2022 e quali saranno i trend principali.

La maggior parte degli intervistati ritiene che il 2022 avrà un andamento positivo, già confermato dai dati di queste prime settimane.

Giuseppe Crupi, CEO di AbitareCo aggiunge “La crescita del settore nel 2022 continuerà a essere sostenuta anche grazie ai diversi incentivi fiscali legati alla casa e a una politica monetaria europea che dovrebbe mantenere dei tassi di interesse ancora bassi, nonostante il rischio che la crescita dell’inflazione vada a minare questa strategia.”

Come spiega Marco Tilesi, CEO di Century 21 Italia “Lo sviluppo del settore è agevolato anche da alcune misure contenute nel decreto Rilancio del 2020, come il Superbonus al 110%, che hanno spinto in alto le quotazioni degli immobili inseriti tra gli edifici riqualificati.”

Puntualizza Roberto Magaglio, CEO della divisione Residential di Engel&Voelkers: “I driver principali della crescita sono stati: il diverso rapporto con il “bene-casa” che viene utilizzato non più come quasi solo come “dormitorio” ma come luogo in cui vivere-lavorare-socializzare, cosa che ha stimolato una forte domanda di sostituzione con immobili più grandi per accomodare le nuove esigenze, ed i tassi di interesse particolarmente convenienti uniti a buone condizioni per ottenere un mutuo. Con molta probabilità questo trend continuerà ma con minore intensità dato che l’intensità della domanda è in leggera diminuzione (banalmente una parte dei Clienti ha già sostituito l’immobile) e le condizioni creditizie sono in peggioramento, inoltre all’orizzonte c’è la riforma del catasto e nel frattempo le conseguenze economiche dell’inaspettata guerra tra Russa ed Ucraina sicuramente non produrranno nulla di buono alla ricchezza italiana.”

Quali saranno le particolarità dei singoli mercati nelle principali città italiane?

Per quanto riguarda Milano, afferma Mirko Paletti presidente del Gruppo Filcasa, “Il successo immobiliare milanese è dato anche dall’importante sviluppo che la città ha avuto negli ultimi 15 anni: Milano oggi è una città totalmente rinnovata, all’altezza delle altre grandi città europee.”

Filippo Cartareggia, presidente di Residenze Porta Nuova aggiunge un’ulteriore riflessione:“A Milano ci sono molti cantieri di nuove costruzioni ma c’è anche un gran numero di costruzioni già esistenti. In futuro ci sarà quindi un’immissione nel mercato di immobili non nuovi – messi in vendita da chi ha deciso di comprare una nuova costruzione -; questo non influirà sui prezzi ma sullo squilibrio tra domanda e offerta perché ci sarà un aumento della seconda.”

Diversa è la situazione per la capitale, in quanto a differenza di Milano, a Roma ci sono stati meno
interventi di nuova costruzione e/o riqualificazione edilizia che abbiano offerto, nelle aree più centrali e semi centrali, case di nuova realizzazione.

In alcune aree sono tuttavia presenti alcuni complessi da poter convertire ad uso residenziale (ex caserme, depositi etc), sono però progetti molto articolati con iter burocratici molto lunghi e complicati.
“Per Roma prevedo un trend in linea con quello nazionale. La stabilizzazione del numero di compravendite
sarà però dovuta anche alla minore disponibilità di immobili in vendita e ciò potrebbe comportare una tendenza all’aumento dei prezzi. Per gli immobili di taglio medio, probabilmente, la disponibilità di prodotto nuovo continuerà ad essere in zone prevalentemente periferiche, ossia tra il raccordo anulare e le mura aureliane.” specifica Stefano Filastò, broker di RE/MAX Abacus di Roma, “Periferia non significa però necessariamente prezzo ridotto: spesso infatti le nuove costruzioni rispettano standard energetici elevati o hanno accessori importanti (spazi esterni, box, etc), non possono quindi essere vendute a prezzi ridotti.”

Anche per Torino il futuro si prospetta roseo “sia per il residenziale che per i capannoni industriali: si noteranno miglioramenti anche nel mercato di uffici e immobili commerciali che hanno sofferto molto in questi ultimi anni.” Sostiene Lodovico Avataneo CEO di Fiminter “Inoltre, l’imponente stock di invenduto ancora presente in offerta sul mercato frenerà la crescita dei prezzi, sia pure in presenza di una buona domanda.”

Ci tiene a precisare Andrea Chiusano, CEO di Chiusano Immobiliare che “Torino negli ultimi anni ha sofferto la mancanza dei giovani che sono andati a lavorare o studiare all’estero; di recente però si stanno verificando casi di ritorno nel capoluogo piemontese, questo si spera potrà essere un trend per il futuro che si rafforzerà e porterà benefici in termini di vivacità della città e di nuovi progetti per il suo miglioramento. Il prezzo degli immobili varia in funzione del valore della città: più si investirà per lo sviluppo della città più gli immobili aumenteranno di valore. Ad esempio, se verrà realizzata la seconda linea della metropolitana, molte aree interessate beneficeranno di una rivalutazione.”

Gli ultimi due anni sono cambiate le preferenze degli italiani nella scelta tra centro e periferia, cosa succederà negli anni a seguire?

“Negli ultimi due decenni le periferie – soprattutto di Roma – hanno subito un forte rallentamento e degrado causato principalmente dalla totale mancanza di reali investimenti pubblici nelle infrastrutture (soprattutto viabilità) e nei servizi. Sono stati costruiti interi quartieri “dormitorio” completamente scollegati dalle zone centrali e dai servizi pubblici senza una visione di lungo termine.” Afferma Cavalier Umberto Volpes CEO di Volpes Case.

Oggi si parla molto di “città dei quindici minuti” e l’impostazione che si vuole dare allo sviluppo delle città tende ad annullare il concetto di periferia. Crupi specifica che “Nel complesso, la situazione emergenziale non ha comportato una modificazione strutturale tale da delineare un futuro caratterizzato dal calo di interesse nei confronti della realtà metropolitana ma ha evidenziato un allargamento e decentramento della domanda verso territori urbanizzati più periferici, verso nuove centralità. Il cambiamento di scala era già in atto ma ora appare in tutta la sua forza e include un ripensamento sui luoghi di vita, comprendendo quegli ambiti territoriali oltre la grande città che permettono una qualità abitativa e urbana adeguata, con offerta immobiliare accessibile rispetto alle centralità consolidate.”

Oggi infatti, come afferma Cartareggia “Comprare una casa non significa strettamente comprare l’immobile quanto piuttosto comprare una zona e i suoi servizi.”

Inoltre Vittorio De Caprio, CEO e founder di Santa Tecla Immobiliare evidenzia che “Rispetto a qualche anno fa, ora si vendono in tempi rapidissimi immobili sulla carta ancora in costruzione. Le periferie si stanno sviluppando sempre più e rappresentano un’ottima opportunità per gli investimenti su immobili a reddito”.

La pandemia ha cambiato il modo di approcciarsi al bene casa. Come si sono adatte le realtà del settore a questo cambiamento?

La pandemia ha fatto sì che emergessero nuove esigenze sia riguardo alla casa stessa che al modo di approcciarsi alla scelta della stessa. Anche le agenzie si sono quindi adattate a questo nuovo modo di vivere l’esperienza di ricerca e acquisto della casa.

Come precisa però Cesare Furbatto, CEO di Furbatto Immobili, “Le persone sono più informate e attente ai dettagli già da prima della pandemia, ci siamo quindi adattati alla richiesta di maggior qualità fornendo informazioni attendibili e precise. Sono infatti già 10-15 anni che abbiamo alzato gli standard di qualità (ad esempio incaricando un geometra professionista o un architetto per assicurarsi che tutti gli aspetti siano conformi alla normativa).”

Ad oggi però è necessario ripensare gli spazi domestici, “prevedendo ambienti flessibili ma anche separabili, con spazi più intimi e più estesi ambienti esterni: balconi, logge, terrazze, ma anche unità immobiliari di dimensioni contenute e altamente tecnologiche per facilitare la temporaneità di soggiorno delle nuove generazioni o la trasformazione di attività terziarie divenute obsolete per la diffusione del telelavoro in nuove residenze.” Chiarisce Crupi

È importante prevedere per le nuove costruzioni – concordano Cartareggia e Paletti – spazi comuni che possono essere utilizzati per lo smart working, la didattica a distanza, lo sport o il relax. In questo modo le persone non devono acquistare “metri aggiuntivi” ma possono comunque beneficiare di locali ad uso comune quando necessario. È utile anche ripensare la portineria – ad esempio con soluzione adatte a riporre la merce consegnata dai corrieri – che, con l’esplosione del delivery, assume maggiore rilevanza.

In conclusione, si prevede che l’anno in corso sarà positivo in termini di volumi di compravendite. In parallelo, le agenzie e i professionisti del settore si muovono verso una direzione di maggior qualità della consulenza fornita così da incontrare al meglio le esigenze dei propri clienti e supportarli nel processo di acquisto di una casa.